Acquisto immobili aste fallimentari e giudiziarie

L’articolo è ripreso da ”Immobili e Proprietà”, il magazine edito da Ipsoa e dedicato a tutti coloro che affrontano quotidianamente problemi legati ad amministrazione, gestione e compravendita di immobili .

Di seguito, riportiamo integralmente un estratto della rivista.

La legge di bilancio 2017[1], ha apportato modifiche[2] all’art. 16 del D.L. n. 18 del 14 febbraio 2016[3], concedendo ulteriore tempo alle imprese che abbiano acquistato immobili per usufruire delle agevolazioni sulle imposte d’atto.

Le modifiche hanno riguardato:

• il prolungamento della validità della norma agli atti emessi fino al 30 giugno 2017;
• il ritrasferimento entro il quinquennio dell’immobile acquistato attraverso imposizione indiretta agevolata.

Il termine originario era infatti stato fissato al 31 dicembre 2016, così come il ritrasferimento dell’immobile che inizialmente era stato fissato dalla norma in due anni.

Secondo la nuova formulazione della norma i suddetti atti sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l’acquirente dichiari l’intenzione di trasferirli entro cinque anni.

L’ambito applicativo della norma

Per quanto concerne l’ambito di applicazione della disciplina agevolativa rientrano nella stessa tutti gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili[4], emessi nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione forzata immobiliare[5] ovvero di una procedura di vendita fallimentare[6].

La norma deve essere applicata a qualsiasi procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare, qualunque sia la causa che ha generato il debito agevolando in siffatta misura la risoluzione dell’indebitamento e cercando l’incentivazione all’acquisto da procedure esecutive.

L’agevolazione non risente di alcun tipo di limitazione né soggettiva – pertanto, persona fisica o giuridica, soggetto privato o soggetto che agisce in attività di impresa – né oggettiva e quindi per ogni tipo di immobile, fabbricato abitativo e strumentale, terreno agricolo o edificabile.

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Agevolazione dei trasferimenti per “soggetti privati”

Il comma 2 bis dell’art. 16 del D.L. 14 febbraio 2016, n. 18 disciplina i trasferimenti a favore di soggetti che non svolgono attività d’impresa e si ricava agevolmente dal contenuto della norma: sarebbe privo di fondamento normativo concedere l’agevolazione a un privato obbligandolo a rivendere il bene entro i cinque anni.

È opportuno precisare che con la nuova formulazione della norma si applica l’agevolazione anche ai soggetti che “non svolgono attività di impresa” purché in capo all’acquirente dell’immobile all’asta ricorrano le condizioni previste per godere delle agevolazioni previste per la “prima casa”[7].

L’agevolazione compete solo per l’acquisto di fabbricati abitativi con esclusione di fabbricati di categoria A/1, A/8 o A/9, ovvero immobili qualificati di lusso, considerato che il richiamo alle condizioni previste per la concessione dell’agevolazione “prima casa” richiede che oggetto del trasferimento debba essere un’abitazione e/o le sue pertinenze con esclusione delle abitazioni delle summenzionate categorie catastali; l’agevolazione in esame può essere richiesta anche da chi, essendo proprietario di altro immobile, si obblighi ad alienarlo nell’anno.

Così come per le condizioni previste per le agevolazioni “prima casa”, l’atto di trasferimento dell’immobile deve contenere le dichiarazioni previste dalla normativa, ovvero l’impegno a trasferire la residenza nei 18 mesi, la non possidenza di altri immobili nel Comune né di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, piuttosto che l’impegno ad alienare nell’anno, l’immobile posseduto. Qualora si trattasse di provvedimento giudiziale le dichiarazioni potranno essere contenute in un documento da esibire all’ufficio unitamente alla registrazione del provvedimento stesso. Inoltre è testualmente precisato che l’acquirente non deve decadere dall’agevolazione conseguita, per vendita nel quinquennio non seguita da riacquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione.

Pur tuttavia la decadenza dell’agevolazione comporta l’applicazione della sanzione del 30% unitamente agli interessi di mora, di cui si dirà nel prosieguo.

L’agevolazione di cui trattasi ha una precisa scadenza temporale: si applica infatti agli atti emessi dalla data di entrata in vigore della norma fino al 30 giugno 2017; si è già detto che in origine il termine era fissato al 31 dicembre 2016.

L’intento preciso del legislatore è che l’agevolazione trovi applicazione per gli atti stipulati entro il 30 giugno 2017, anche se presentati alla registrazione in data successiva.

L’agevolazione consiste nell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura fissa dell’importo di euro 200 ciascuna; l’imposta di bollo risulta in misura ordinaria pari a euro 2300 nonché le tasse ipotecarie dell’importo di euro 90, in quanto la trascrizione deve avere altresì efficacia di voltura.

Agevolazione dei trasferimenti per soggetti che agiscono in attività di impresa

I trasferimenti a favore di soggetti che svolgono attività di impresa sono disciplinati dai commi 1 e 2 dell’art. 16 del D.L. 14 febbraio 2016, n. 18. L’atto o il provvedimento deve avere per oggetto il trasferimento della proprietà di beni immobili o il trasferimento di diritti reali immobiliari, uso, usufrutto, abitazione, superficie, enfiteusi e servitù

La norma non fa riferimento alla tipologia di immobile, ma a livello interpretativo non può certo sorgere il dubbio che si possa trattare di un immobile ad uso abitativo o non abitativo acquistato dall’impresa per essere ammodernato o anche trasformato in un diverso tipo di immobile da rivendere; potrebbe altresì trattarsi di un suolo edificatorio su cui l’impresa abbia successivamente la volontà di realizzare un immobile per la immediata rivendita.

Si potrebbe altresì presentare l’ipotesi dell’acquisto di terreno agricolo, effettuato dall’imprenditore o dalla società agricola con il preciso intento della successiva alienazione dopo aver eseguito opere di valorizzazione sullo stesso.

L’acquirente ha l’obbligo di manifestare al momento dell’acquisto, l’intento di trasferire gli immobili acquistati entro cinque anni dalla data dell’atto o del provvedimento traslativo tramite una dichiarazione. Più precisamente è da ritenere che l’agevolazione sia concessa a condizione che l’acquirente ritrasferisca l’immobile nei cinque anni dall’acquisto.

Non è richiesto che la dichiarazione sia contenuta nell’atto di trasferimento, per cui potrà essere contenuta in un atto successivo da presentare unitamente alla registrazione o anche successivamente.

Il ritrasferimento da effettuare nel quinquennio pare opportuno debba avvenire a titolo oneroso: essendo l’acquisto effettuato nell’ambito di una procedura esecutiva pertanto a titolo oneroso a cura di un soggetto che esercita attività d’impresa, appare conseguenziale ritenere che non sarebbe idoneo per conservare l’agevolazione effettuare un trasferimento a titolo gratuito.

Le medesime considerazioni svolte in ambito di “soggetti privati” trovano applicazione sia per la scadenza temporale: essa si applica ai provvedimenti emessi dalla data di entrata in vigore della legge fino al 30 giugno 2017, sia per gli importi delle agevolazioni delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 cadauna e dell’imposta di bollo e ordinaria.

Laddove l’acquirente dell’immobile non provveda al ritrasferimento entro il termine quinquennale avviene la decadenza dall’agevolazione, ovvero le imposte di registro, ipotecaria e catastale tornano ad essere dovute nella misura e ordinaria con il pesante fardello della sanzione amministrativa in misura pari al 30% oltre gli interessi di mora.

Sul punto, si fa presente che la circolare AdE 27/E/2016[8] ha precisato che: “analogamente a quanto previsto in materia di “prima casa” … qualora il contribuente si trovi nella condizione di non poter o voler rispettare l’impegno assunto, può, in pendenza del termine previsto per procedere all’alienazione, rivolgere apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, secondo le procedure previste dalle risoluzioni 102/E e 115/E del 2012, al fine di ottenere la riliquidazione dell’imposta in misura ordinaria e dei relativi interessi”.

Diversamente, qualora si realizzi la decadenza dall’agevolazione: “l’interessato che intende avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso, presenta apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione. Al riguardo, si precisa che i diversi termini a cui l’art. 13 del D.Lgs. n. 472 del 1997[9] ricollega differenti riduzioni delle sanzioni, decorrono dal giorno in cui si è verificata la decadenza dall’agevolazione”, il contribuente può avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso.

Il termine triennale di decadenza decorre dalla data di scadenza del quinquennio (quindi l’ufficio può procedere all’accertamento entro il termine massimo di otto anni dalla data dell’atto).

Recenti orientamenti dell’amministrazione finanziaria[10] hanno stabilito che non vi è un obbligo del contribuente di dichiarare l’intervenuta decadenza, competendo l’accertamento all’Ufficio. Tuttavia è opportuno chiarire però che è da ritenere che, prima della scadenza del quinquennio, il contribuente possa presentare all’Agenzia delle Entrate presso la quale è stato registrato l’atto, una dichiarazione con cui il contribuente manifesta l’intenzione di non voler procedere al ritrasferimento con la richiesta della riliquidazione delle imposte; l’ufficio, in tal caso, dovrà procedere alla liquidazione della differenza d’imposta unitamente agli interessi di mora ma con esclusione dell’applicazione delle sanzioni pecuniarie.

Sia nel caso in cui il cedente sia un privato, sia nel caso in cui il cedente sia un soggetto che agisce in qualità di imprenditore, l’agevolazione trova riscontro ogni qualvolta sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale.

Il regime agevolato di cui si è trattato, ha trovato e troverà, probabilmente, ancora gradimento nei contribuenti spesso gravosamente tassati per quanto concerne il comparto immobiliare.